A decretação de pandemia do Coronavírus (COVID-19) e as seguidas determinações do Poder Executivo, impuseram mudanças drásticas no cotidiano dos brasileiros, podendo ser destacadas as questões da quarentena e o distanciamento social.
Já no campo empresarial, certamente o maior impacto sentido foi das decisões de fechamento de qualquer comércio não essencial, onde o faturamento de inúmeras empresas será drasticamente prejudicado; valendo acrescentar ainda, que não existe até o presente momento uma definição real sobre o prazo de duração de tais medidas.
Considerando a redução do faturamento, é certo que os comerciantes e empresários busquem reduzir na mesma proporção os seus custos, dentre eles o valor do aluguel.
Embora os contratos de locação sejam normalmente corrigidos anualmente e contenham cláusulas específicas e que limitam a possibilidade de revisão, a situação atual possibilita a renegociação dos contratos em vigor.
Nas medidas governamentais ainda não houve nada tratando sobre a questão da locação, mas é certo que diversos órgãos já veem tratando da questão. A exemplo disso temos o acordo entabulado entre os lojistas, através da Associação de Lojistas de Shopping Centers, e os donos de Shopping Centers, que chegaram num acordo de suspender o pagamento do aluguel durante o tempo em que os shoppings estiverem fechados.
A iniciativa de negociar o valor dos aluguéis de forma extrajudicial é plenamente válida e pode sim surtir o resultado esperado. No entanto, caso o locador (proprietário) não entre em consenso com o inquilino, a lei autoriza, em casos excepcionais, a ação revisional de aluguel.
Embora a Lei fixe prazos e regras rígidas para a ação revisional do contrato de locação, como por exemplo que a mesma somente pode ser ajuizada caso o contrato tenha iniciado a no mínimo 3 (três) anos ou mais, em razão da excepcionalidade da situação vivida o contrato pode sim ser revisto judicialmente.
Para tanto, existe no Código Civil, especificamente em seu art. 317 uma opção:
Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.
Tal entendimento é denominado pelos doutrinadores como a Teoria da Imprevisão, onde a revisão do aluguel é possível em caso de ocorrência de motivos imprevisíveis que tenham modificado a condição econômica das partes.
Outra possibilidade surge da Teoria da Onerosidade Excessiva, que trata da possibilidade revisão ou encerramento do contrato quando para uma das partes o valor da prestação se tornar muito oneroso, em consequência de algum fato imprevisível.
Referida teoria consta expressamente nos art. 478 e 479 do Código Civil, como segue:
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.
É certo que os efeitos econômicos da crise ocasionada pelo coronavírus ainda serão muitos, mas é fato que com relação às locações comerciais os impactos serão fortíssimos.
Assim, aconselhamos que inquilinos procurem os proprietários para expor suas necessidades e também, que os proprietários tenha em mente que a negociação é uma ótima solução, uma vez que o imóvel poderá ficar vago por um período indeterminado em razão da crise.